فروش املاک مشاع یکی از پرچالش ترین مسائل حقوقی حوزه املاک و مستغلات است. وقتی ملکی که بیش از یک صاحب داشته باشد و شرکا در هر ذره از ملک شریک باشند از اصطلاح اشاعه استفاده می شود. این وضعیت ممکن است به طرق مختلفی به وجود بیاید. برای مثال دو یا چند نفر تصمیم بگیرند که باهم ملکی را بخرند. همچنین ممکن است شخصی که صاحب شش دانگ ملکیست تصمیم به فروش ۱ یا چند دنگ از ملک خود را بگیرد. مورد دیگر زمانیست که ملکی به چند نفر ارث می رسد.
یکی از مشکلات عمده در ملک مشاع شرایط خرید و فروش ملک است. هنگام معامله ملک مشاع باید تمام شرکا حضور و رضایت داشته باشند. همچنین برای فردی که میخواهد ملک مشاعی را خریداری کند توجه به تمام موارد الزامیست تا در آینده مشکلی به وجود نیاید.
بیشتر بخوانید: مشاعات ساختمان و قوانینی که باید در مورد آن بدانید!
فروش املاک مشاع
فروش ملک بعد از افراز ملک مشاع
در صورتی که یکی یا بیشتر از یکی از شرکا درخواستی برای افراز ملک داشته باشد می تواند از طریق اداره ثبت یا دادگاه اقدام کند. پس از بررسی ملک در صورتی که منعی برای افراز ملک وجود نداشته باشد مراحل قانونی افراز انجام می شود. پس از افراز ملک مشاع سهم هر یک از شرکا مشخص شده و برای هر قطعه سند مالکیت جداگانه صادر می شود. پس از صدور سند مالکیت دیگر ملک، مشاع نمی باشد و هر یک از مالکین اختیار تام در مورد ملک خود دارند. در این صورت مالکین هر کدام به صورت جداگانه می توانند ملک خود را اجاره داده یا برای فروش بگذارند.
فروش املاک مشاع به شرکای دیگر
در ملک مشاع عنوانی با حق شفعه وجود دارد. در حق شفعه زمانی که مالک تصمیم به فروش سهم خود می کند ابتدا باید به دیگر شرکا اطلاع دهد. دیگر شرکا اگر توانایی خرید سهم فروشنده را دارند اقدام به خرید سهم او می کنند. در غیر این صورت فروشنده می تواند مال خود را به شخص سومی بفروشد.
بر اساس قانون اگر یکی از شرکا سهم خود را به غیر از شرکا بفروشند آن ها می توانند از حق شفعه استفاده کنند. در این صورت شرکا می توانند قیمتی که بابت خرید سهم پرداخت شده را بپردازند و مالک سهم فروخته شده بشوند.
فروش ملک با صدور دستور فروش
بعضی مواقع شرکا برای جدا سازی یا افراز ملک مشاع اقدام می کنند اما به دلایل مختلفی امکان افراز ملک وجود ندارد. در این صورت راهکار دیگر صدور دستور فروش از سمت دادگاه است. در صورتی که یکی از شرکا درخواست فروش ملک را داشته باشد دادگاه دستوری مبنی بر فروش ملک مشاع صادر می کند. دستور فروش ملک مشاع حکم یا قرار نیست و یک دستور مستقیم از طرف دادگاه است و قابل اعتراض نیست.
مدارک مورد نیاز برای درخواست صدور دستور فروش ملک از طرف دادگاه
- تصویر برابر با اصل سند مالکیت
- تصویر برابر با اصل تصمیم واحد ثبتی یا گواهی عدم افراز ملک
- کارت ملی
- کارت بانکی جهت پرداخت هزینه های دادرسی
در صورتی که نیاز به دستور فروش باشد کارشناس رسمی دادگستری روی ملک قیمت گذاری می کند. در این مرحله شرکا می توانند روی قیمت اعلامی اعتراض کنند. در صورتی که طرفین اعتراضی نداشته باشند آگهی مزایده برای ملک منتشر می شود. پس از فروش ملک به وسیله آگهی ابتدا هزینه های اجرایی و قانونی از مبلغ کل کم می شود. پس از کسر مبالغ ذکر شده سهم شرکا با توجه به سهمشان بین آن ها تقسیم می شود.
فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا
در صورتی که شخصی اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا کند، معامله تنها در مورد سهم خود شخص درست خواهد بود. در مورد سهم دیگر شرکا اصطلاح معامله فضولی استفاده می شود. معامله فضولی در واقع معامله ایست که شخصی بدون اجازه مالک ملک او را معامله کند. در ادامه شرکا مختارند معامله فضولی را قبول یا رد کنند. اگر شرکا معامله فضولی را رد کنند بنا به اطلاع داشتن یا نداشتن شخص خریدار تصمیم گرفته می شود. در صورتی که خریدار از معامله فضولی اطلاع داشته باشد در این صورت اجازه هیچ گونه اعتراضی ندارد. اما اگر بی خبر باشد می تواند قسمت صحیح معامله را نیز قبول نکند و در خواست فسخ داشته باشد.
در مواقعی یکی از شرکا اقدام به فروش سهم خود بدون اطلاع به سایر شرکا می کند. در این حالت معاله درست است و مورد قانونی ندارد. البته اگر مالک جدید بخواهد هرگونه دخل و تصرفی در ملک داشته باشد شرکا اجازه دارند مانع او شوند.
