ملک مشاع

ملک مشاع و مهم‌ترین مسائل حقوقی مربوط به آن!

ملک مشاع به ملکی با بیش از یک گفته می‌شود. سهم شرکا مقداری مشخص از کل است؛ بدون این‌که از نظر جغرافیایی، محدود و مشخص باشد. به نوعی سهم شرکا در جای جای ملک پخش شده است. در این مقاله به بررسی کامل ملک مشاع، اصطلاحات، قوانین و مسائل حقوقی خواهیم پرداخت!

بیشتر بخوانید:

با انواع سند و اهمیت آن را بیشتر آشنا شویم!

ملک مشاع قهری

ملکی که افراد به اختیار خود تصمیم به خرید آن به صورت مشاعی بگیرند.

ملک مشاع قهری

ملکی به صورت اجبار بین افراد تقسیم شده است. مانند به ارث رسیدن.املاک مشاع

قوانین ملک مشاع

ماده ۵۸۳ قانون مدنی:‌ هر یک از شرکا می‌­توانند بدون داشتن اذن و  اجازه شریک دیگر، مقدار سهم خود را به شخص دیگری واگذار کنند.

ماده ۴۷۵ قانون مدنی: هر یک از شرکا از نظر قانونی یا شرعی اجازه دارند سهم خود را به دیگری اجاره بدهند. مشکل اساسی زمانیست که ملک را باید به مستاجر تحویل بدهید. درآن صورت قبل از ورود مستاجر به ملک، باید از تمامی شرکا اجازه گرفته شود. در غیر این صورت از نظر قانونی مشکل‌ساز است. در صورت وجود صغیر یا مجنون بین شرکا، باید از دادگاه اجازه صادر شود.

تقسیم ملک مشاع

تقسیم ملک مشاع معمولا با توافق شرکا صورت می­‌گیرد. در صورت عدم توافق، شریک مخالف می­‌تواند از طریق قانون، سایرین را به این عمل وادار کند. تفکیک و افراز دو راه برای تقسیم ملک مشاع است. بسیاری افراد فکر می‌­کنند که معنی افراز و تفکیک یکیست. در حالی که تنها هدف این دو مشابه است. برای مثال: شما برای ملکی که یک صاحب دارد نیز می­‌توانید اقدام به تفکیک کنید. در صورتی که برای افراز حتما ملک باید بیش از یک مالک داشته باشد. هدف از تفکیک تنها تقسیم ملک است؛ در صورتی که در افراز، هدف اصلی تقسیم ملک برای مشخص شدن سهم هر یک از شرکاست.تقسیم ملک

معانی اصطلاحات در بحث املاک مشاع

افراز ملک

در لغت به جداکردن چیزی از دیگری می‌­گویند. در بحث املاک، زمانی شما ملکی را مورد افراز قرار می‌­دهید؛ در واقع سهم خود را از سایر شرکا جدا کرده‌اید. به عبارت دیگر قانون هر شخصی را مالک مستقل ملک مشترک سابق می‌­کند. افراز می‌تواند با توافق طرفین یا بنا به درخواست یکی از شرکا به اجبار قانون اتفاق بیفتد.

مراحل افراز ملک

در صورتی که ملک به ثبت رسیده باشد و مراحل ثبتی آن تمام شده باشد. ابتدا شما باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محل ملک اعلام کنید. واحد ثبتی نیز با توجه به کلیه قوانین و مقررات ملک مورد نظر را افراز می‌­کند. این در صورتیست که برای ملک سند مالکیت معارض صادر نشده باشد. در این صورت تا رفع سند مالکیت معارض طرفین باید صبر کنند. در پایان برای هر یک از شرکا سند مفروز صادر می‌­شود که  هر یک از شرکا صاحب یک سند ۶ دانگ ­می‌­شوند که نام دیگر شرکا در آن سند آمده است.

در صورتی که ملک به ثبت نرسیده باشد یا هنوز مراحل ثبتی آن تمام نشده باشد. شما باید تقاضای خود را در دادگاه عمومی محل ملک اعلام کنید.

هزینه­ افراز ملک بر اساس ارزش معاملات روز تأیین و به واحد ثبتی ملک پرداخت می‌شود.افراز ملک

تفکیک ملک

تفکیک در ملک مشاع زمانی اتفاق می­‌افتد که تصمیم بگیرید ملکی را به قسمت­‌های کوچک و مجزا تبدیل کنید. برای مثال آپارتمانی متشکل از ۵ واحد ساخته‌اید. در مرحله بعد ۵ سند تفکیکی برای هر واحد می­‌گیرید. به این کار تفکیک می‌­گویند!

راه‌های تفکیک ملک مشاع

۱. نقشه تفکیکی پیشنهادی خودتان را به اداره شهرداری تحویل می­‌دهید. منتظر موافقت شهرداری بمانید. این پروسه به طور متوسط ۳ ماه زمان می‌برد. نتیجه به صورت کتبی به دست مالک یا مالکین خواهد رسید.

۲. راه دوم از طریق دفاتر اسناد رسمیست. در خواست شما به اداره ثبت ارسال شده و با توجه به نقشه تفکیک، درخواست از اداره ثبت به شهرداری ارسال می‌­شود. در این حالت اگر شهرداری جواب قطعی ندهد اداره ثبت وارد عمل شده و خود تفکیک را انجام می­‌دهد.

برای تفکیک ملک مشاع، طی کردن مراحل اداری بهترین روش است. در یک صورت شخص می‌تواند در دادگاه طرح دعوای الزام مالک یا مالکین مشاع به تفکیک ملک مورد نظر اقدام کند. وقتی ملک قابل افراز نباشد و شرکا به توافق نرسند!تفکیک ملک

مشاعات در آپارتمان‌ها و پاساژها

اصطلاح مشاعات در آپارتمان­‌ها و پاساژها به قسمت­‌هایی گفته می‌شود که تمامی افراد حق استفاده از آن را دارند. این مکان‌­ها شامل درب وردی، حیاط بعضی خانه‌ها، راه­‌پله، آسانسور، پشت‌بام، شوفاژخانه و اتاق تاسیسات، لابی و … می‌شود. تمامی افراد در ساختمان، به یک اندازه اجازه استفاده از مشاعات ساختمان را دارند. البته در صورتی که باعث مزاحمت برای دیگران نشود.

در ماده ۴۷ قید شده که قراردادن هرگونه شیء اضافی و نگهداری از حیوانات در مشاعات ساختمان غیر قانونیست. در ماده ۴۸ قانون نیز آمده که قرار دادن جاکفشی، کفش و دمپایی جلوی در ورودی منزل و در قسمت راهرو که جزو مشاعات است قانونی نیست. نسبت سهم هر فرد از قسمت مشاعات، بر اساس متراژی که خریداری کرده مشخص می‌­شود. هزینه تعمیرات در قسمت مشاعات نیز به عهده تمام مالکین است.

منابع: vakilsara، dadgaran، yasa

نظرات

Your email address will not be published. Required fields are marked *