آشنایی با اصطلاحات رایج در بحث املاک، مفاهیم آنها و مسائل حقوقی مربوطه کمک شایانی به شما خواهد کرد. اطلاعات بیشتر کمک می کند که توجه کافی به متن قراردادهایتان داشته باشید و کاملاً به آنها مشرف باشید. یکی از اصطلاحات مورد استفاده در قراردادهای ملکی، خیار تدلیس است. این خیار از انواع خیارات است که در این مقاله به بیان مفهوم و شرایط آن خواهیم پرداخت.
بیشتر بخوانید: خیار غبن در املاک به چه معناست و چه شرایطی دارد؟!
خیار تدلیس چیست؟
خیار به معنای اختیار است؛ اختیاری که مطابق قانون برای فسخ معامله به طرفین معامله داده شده است. تدلیس در لغت به معنای پنهان کردن، فریب دادن و مبهم ساختن است. این اصطلاح، اختیار فسخ معامله در صورت وجود تدلیس است که به طرف فریب خورده داده می شود. در ماده ۴۳۸ قانون مدنی آمده است :«تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود».
فرض کنید فروشنده ملکی حسنی را به ملک نسبت می دهد که خریدار ترغیب به خرید شود. در صورتی که خریدار اگر می دانست ملک دارای چنین ویژگی ای نیست، آن ملک را نمی خرید. در واقع فروشنده، خریدار را فریب داده و قانون برای احقاق حق خریدار، خیار تدلیس را در نظر گرفته است.
این خیار نه فقط برای خریدار، بلکه برای هر دو طرف معامله مفروض است. ماده ۴۳۹ قانون مدنی می گوید :«اگر بایع تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری».
تدلیس از جمله خیارات مشترک می باشد؛ یعنی فقط به عقود بیع اختصاص ندارد. خیار تدلیس در قراردادهای اجاره، معاوضه و صلح هم وجود دارد.
تحقق خیار تدلیس چه شرایطی دارد؟
- واضح است که اولین شرط تحقق خیار تدلیس، اتفاق افتادن تدلیس می باشد. هر عملی که موجب فریب طرف معامله شود تدلیس به حساب می آید. تدلیس می تواند پوشاندن عیب یا نسبت دادن ویژگی های مثبت غیر واقعی به مورد معامله باشد. بنابراین ممکن است ملک مورد معامله بی عیب باشد اما همچنان تدلیس وجود داشته باشد.
- تدلیس باید قبل از انجام معامله اتفاق افتاده باشد. عملیات انجام شده باید باعث گول خوردن طرف معامله و انجام معامله شود.
- فرض کنید در توصیف ملک بخشی از حقایق بیان شده باشد و طرف مقابل تصور کند تمام حقیقت است. در این شرایط نیز خیار تدلیس وجود دارد.
- اگر تدلیس توسط شخص ثالث با آگاهی و همکاری یکی از طرفین انجام شود، خیار تدلیس تحقق می یابد. فرض کنید تدلیس از طرف شخص ثالث و بدون تبانی با یکی از طرفین معامله اتفاق افتاده باشد. در این شرایط خیار تدلیس وجود ندارد، شخص فریب خورده می تواند از شخص ثالث درخواست خسارت کند.
- مطابق با ماده ۴۴۰ قانون مدنی :«خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است». شخص فریب خورده به محض اطلاع از آن باید اقدام به فسخ قرارداد کند. در غیر این صورت خیار تدلیس از او سلب می گردد.
- شخص فریب خورده بعد از اطلاع از موضوع باید به طرف دیگر اعلام کند. در صورتی که طرف مقابل حاضر به فسخ معامله نشود، شخص فریب خورده می تواند به مراجع قضایی مراجعه کند. شخص فریب خورده باید داد خواست تأیید فسخ قرارداد را به دادگاه تسلیم کند.
نکات مهم
- ساقط کردن خیار تدلیس هنگام معامله یا درج آن در متن قرارداد برخلاف نظم عمومی است. خیار تدلیس بعد از اطلاع شخص فریب خورده و صرف نظر نمودن از حق خود، ساقط می گردد. شرایط دیگری که باعث سقوط خیار تدلیس می شود مربوط به زمانیست که شخص دارای اختیار فوراً اقدام نکند.
- در مورد ملک مورد نظر و شرایط آن تحقیق کنید و با آگاهی کامل قراردادهای خود را امضا کنید. ادعاهای فروشنده در مورد ملک را هنگام بازدید ملک بررسی کنید و از یک کارشناس کمک بگیرید. چرا که اثبات تدلیس ساده نیست و نیازمند دلیل و مدرک می باشد.
- خیار تدلیس از ایقاعات است یعنی مانند دیگر خیارات، اختیار فسخ یک جانبه قرارداد وجود دارد. در شرایطی که طرف دارای خیار تدلیس به دادگاه مراجعه می کند، صرفاً حکم تأییدیه صادر می شود. در واقع نیازی به حکم اجرایی نیست.
- فرض کنید هیچ عمل فریبکارانه ای برای ترغیب به انجام معامله انجام نشده باشد. قبل از تحویل ملک خریداری شده به مشتری، نقصی در آن به وجود آید. در این شرایط تدلیس وجود ندارد؛ اما مطابق با ماده ۳۸۸ قانون مدنی مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.
- فرض کنید که بعد از انجام معامله، خریدار متوجه وجود عیبی در مورد معامله می شود. در این شرایط خریدار اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. این اختیار در علم حقوق به خیار عیب معروف است. اگر فروشنده ملکی به عمد عیب ملک را بپوشاند و در نتیجه آن خریدار راضی به خرید ملک شود. در این شرایط خیار عیب و تدلیس با هم وجود دارد.
