یکی از رایج ترین قراردادها در حوزه املاک، قرارداد اجاره است. تا به حال در شرایطی قرار گرفته اید که نیاز به فسخ قرارداد اجاره و گرفتن حکم تخلیه داشته باشید؟! اگر می خواهید با صفر تا صد گرفتن حکم تخلیه آشنا شوید، تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
حکم تخلیه چیست؟
به هنگام بستن یک قرارداد اجاره، می توانید عمل به تعهداتی را در قرارداد اجاره ثبت کنید. شرایطی را در نظر بگیرید که مستاجر به این تعهدات عمل نکند. فرض کنید که مستاجر از ملک استیجاری استفاده غیر قانونی کند. آیا می دانید که قانون در این شرایط چه راهکاری پیش روی شما قرار داده است؟!
در این شرایط می توانید اقدام به گرفتن حکم تخلیه کنید.
شرایطی را در نظر بگیرید که مدت قرارداد اجاره اتمام یافته و تمدید نشده است. مستاجر نیز ملک استیجاری را تخلیه نمی کند. در این شرایط می توانید اقدام به گرفتن دستور تخلیه نمایید. شما باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با ارائه اجاره نامه، موضوع را مطرح کنید. بعد از آن دستور تخلیه صادر شده و مستاجر باید در طی ده روز ملک استیجاری را تخلیه کند. در نتیجه طبق آنچه توضیح داده شد، دستور تخلیه و حکم تخلیه تفاوت دارند. مسلما در هر شرایطی باید به تبع آن شرایط، دادخواست درست را مطرح کنید تا به نتیجه برسید.
بیشتر بخوانید:خیار غبن در املاک به چه معناست و چه شرایطی دارد؟!
در چه شرایطی می توان برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد؟
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، در شرایط زیر می توان حکم تخلیه گرفت.
- اگر مستاجر خانه استیجاری، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه، خانه را به دیگری واگذار کند. اگر اجاره نامه وجود نداشته باشد و مستاجر مورد اجاره چه کلی و چچه جزئی، به دیگری واگذار کرده باشد. اگر مستاجر خانه را عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری قرار داده باشد. اشخاص تحت‌الکفاله قانونی مستاجر استثنا هستند. یعنی مستاجر می تواند خانه را به ورثه خود واگذار کند.
- اگر مستاجر از ملک استیجاری استفاده ای غیر از آنچه در اجاره نامه درج شده، داشته باشد. فرض کنید ملک به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده است. مستاجر ملک استیجاری را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی به دیگری واگذار کند. این امر در حالی صورت گرفته که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم نشده است. در این شرایط هم می توان برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد.
- اگر حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد. البته این مورد مشروط به آنست که خریدار بخواهد شخصاً در ملک استیجاری، سکونت کند، یا آن را برای سکونت اعضای خانواده خود اختصاص دهد. در این شرایط اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه نکند، درخواست تخلیه تا پایان مدت اجاره پذیرفته نمی شود.
- اگر ملک استیجاری، محل سکونت باشد و مالک پس از پایان مدت اجاره، نیاز به ملک استیجاری برای سکونت خود یا اعضای خانواده اش داشته باشد. منظور از اعضای خانواده در این بند و بند قبلی، اولاد، پدر، مادر یا همسرمالک است.
- اگر ملک استیجاری نیاز به تعمیر اساسی داشته و در معرض خرابی باشد.
- اگر ملک استیجاری بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده، استفاده گردد.
- در مورد محل کسب و پیشه، هر‌گاه ملک استیجاری برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد. در این شرایط اگر شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد، استثناست.
- در شرایطی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
- در شرایطی که مستاجر در مهلت مشخص اجاره را پرداخت نکرده باشد. مستاجر بعد از ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
بیشتر بخوانید: مالیات املاک چیست و چه انواعی دارد؟
مراحل گرفتن حکم تخلیه
اگر یکی از موارد اشاره شده در مورد ملک استیجاری شما صدق می کند، می توانید برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کنید. همانطور که مشخص است حکم تخلیه، از احکام شرعی است. باید به ترتیب زیر عمل کنید.
در مرحله اول باید همراه با مدارک شناسایی و اجاره نامه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. بعد از ارائه دادخواست خود برای صدور حکم تخلیه، به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارجاع داده می شوید. حال نوبت آنست که یکی از موارد بخش قبل را مطرح کنید. شما باید بتوانید موضوع طرح شده را اثبات کنید.
بعد از اثبات مورد تخلف، به یکی از شعبات حقوقی ارجاع داده شده و ابلاغیه ای برای مستاجر صادر می شود. در این ابلاغیه از مستاجر خواسته می شود که برای ادای بیانات خود در دادگاه حضور یابد. در صورتی که مستاجر نتواند خلاف ادعای موجر را ثابت کند،حکم تخلیه صادر می شود.
آیا به محض صدور حکم تخلیه، ملک تخلیه می شود؟
ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲ می گوید:« در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد».
بعد از صدور حکم، مستاجر می تواند به حکم صادر شده اعتراض کند. مهلت او برای انجام این اعتراض تا ۲۰ روز بعد از صدور حکم است. اگر مستاجر اعتراض نکند، اعتراضش پذیرفته نشود یا حکم صحیح اعلام شود، باید ملک را تخلیه کند.
مستاجر ده روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. اگر مستاجر در مهلت تعیین شده ملک را تخلیه نکند، اجرائیات برای تخلیه ملک اقدام می کند. شرط اجرایی شدن حکم تخلیه، پرداخت مبلغ رهن ملک به مستاجر یا تودیع آن در صندوق دادگستری است.
بیشتر بخوانید: خیار ثمن در املاک یعنی چه و چه شرایطی دارد؟
